Trend u iznajmljivanju uredskih prostora u Europi: tvrtke traže manje prostore, ali su spremne platiti veću najamninu

Hibridna organizacija rada i rad na daljinu jedan su od glavnih razloga slabije uspješnosti tržišta uredskih prostora u Europi u prvoj polovici ove godine. Na pad obujma zaključenih zakupa utječe i oprezan pristup zakupaca zbog neizvjesnog gospodarskog razvoja. Također utječe i nedostatak većih kvalitetnih površina za iznajmljivanje, prije svega u atraktivnim dijelovima europskih metropola. Dok potražnja za vrhunskim uredskim prostorima rasteu Barceloni, Bruxellesu ili Dublinu, tradicionalna tržišta u Londonu, Parizu, Milanu ili najvećim njemačkim gradovima bilježe dvoznamenkasti godišnji pad iznajmljivanja. Prema konzultantskoj tvrtki za nekretnine 108 REAL ESTATE, potrebe zakupaca očito se mijenjaju – prevladava interes za manje, kvalitetnije prostore u atraktivnim lokacijama, za koje su tvrtke spremne plaćati veću najamninu. Najviša najamnina godišnje je porasla za skoro 5 %.

Situacija u češkoj metropoli malo je drukčija, iako, posebno u područjima Prag 1, 4 i 8, i dalje postoji nedostatak dostupnih modernih ureda s površinom preko 1.000 m².

„Strukturna potražnja za kvalitetnim uredima ostaje snažna. Vode ju prije svega tehnološke tvrtke, zdravstveni i farmaceutski sektor te financijski sektor – banke i osiguravajuća društva. No, sve je više starijih poslovnih zgrada čiji vlasnici razmatraju drugu namjenu – i s obzirom na znatna ulaganja potrebna za modernizaciju. To se odnosi i na neke uredske zgrade koje su izgubile ili će vjerojatno izgubiti glavnog zakupca," navodi Lena Popová, voditeljica odjela za iznajmljivanje uredskih prostora u 108 REAL ESTATE.

Određena promjena bila je u prvoj polovici ove godine vidljiva i na razini start-up tvrtki, koje, i zbog otežanog financiranja, masovno traže prostore u coworking centrima. Prije svega praško uredsko tržište, koje karakterizira stopa nepopunjenosti od 5,8 %, do 2028. godine mogao bi dobiti veću dinamiku zahvaljujući više od 300.000 m² prostora koji se trenutno gradi. Visoku potražnju potvrđuje činjenica da je oko 60 % trenutno realiziranih površina već unaprijed iznajmljeno. Sve to stvara uvjete za stalan rast najamnina, ne samo u centru Praga, nego i u širem gradskom području.

Rad na daljinu i hibridna organizacija timova jedni su od glavnih čimbenika suzdržane potražnje za novim uredima u Europi. U Češkoj su se poslodavci već prošle godine počeli vraćati na rad u uredu, no u europskom kontekstu to je prije iznimka. Hibridni rad s djelomičnim dolaskom na posao ili prevladavajući rad na daljinu dovode do promjene značenja ureda: oni više nisu automatski svakodnevno radno mjesto za sve, već postaju prostor za timske sastanke, prezentacije i reprezentaciju. Zbog toga i velike tvrtke preferiraju manje, ali visokokvalitetne prostore.

„To je ključan signal: ne radi se samo o cikličkom usporavanju gospodarstva, nego i o promjeni načina na koji tvrtke koriste urede," dodaje Michal Bílý, voditelj tržišnih istraživanja u 108 REAL ESTATE, koja je za analizu koristila studije partnera iz alijanse BNP Paribas Real Estate.

Mnogi zakupci smanjenu potrebu za površinom koriste za podizanje kvalitete ureda – interijera i cijelih zgrada. ESG je danas standard; certifikati BREEAM i LEED osnovni su zahtjev, a ne konkurentska prednost. To vrijedi i za praško uredsko tržište te pokazuje veliku prednost novih zgrada s kvalitetnom dostupnošću – ne automobilom, nego prije svega javnim prijevozom.

„Sve se češće susrećemo sa zahtjevima za identitetom mjesta u koje se zainteresirana strana želi preseliti. To znači dovoljnu ponudu usluga, gastronomije, kvalitetan javni prostor. U sadržaje za zaposlenike možemo ubrojiti i aktivnosti slobodnog vremena kao što su fitness ili osobni razvoj," podijelila je svoje iskustvo Lena Popová.

Iz pregleda europskog uredskog tržišta proizlazi osjetan pad velikih transakcija. To je još jedna razlika u odnosu na Češku Republiku, gdje, barem u Pragu, potražnja na razini korporacija ostaje visoka – između ostalog i za smještaj sjedišta (headquarters) tvrtki. To je posljedica idealnog položaja u središtu Europe s povezanošću sa svim tržištima. Zbog toga se nastavlja trend iz prošle godine, kada je bruto realizirana potražnja u Pragu dosegla drugu najvišu vrijednost u povijesti: 573.400 m². U europskim metropolama razlog opreznog pristupa zakupaca, uz promjenu organizacije rada, jest i neizvjestan razvoj tamošnjih gospodarstava.

Oprez se, međutim, ne mora nužno odraziti na financijske uštede. Naprotiv, unatoč slabijoj potražnji u europskim gradovima, s izuzetkom Praga, najamnina za premium urede raste. Kako je već navedeno, tvrtke preferiraju kvalitetu okruženja pred kvantitetom. Žele motivirati zaposlenike koji rade na daljinu da dolaze u urede: u okviru uredskih prostora tako nude podršku za socijalni kontakt, timsku energiju, kreativno okruženje, korporativnu kulturu, mentorstvo i neformalnu komunikaciju. Ured se tako mijenja iz obično radnog mjesta u strateški alat upravljanja ljudima i korporativnom kulturom.

„U tom smislu je situacija u Pragu slična. Starije ili slabije dostupne uredske zgrade, koje ne nude alternativu radu od kuće ili na daljinu, imaju sve složeniji položaj na tržištu. Tu, naprotiv, vidimo odlazak zakupaca i pad interesa. Posljedica je samo niža najamnina, kojom vlasnici pokušavaju popuniti prostore. Razmišljanje zakupaca u doba rada na daljinu bih usporedila s odustajanjem od više metara u korist kvalitetnijih metara," navodi Lena Popová.

Tim 108 REAL ESTATE smatra da samo niska najamnina neće biti dovoljna za privlačenje zakupaca. Prije svega, uredske zgrade u sekundarnim ili tercijarnim lokacijama suočit će se s pritiskom na poticaje i modernizaciju. Za održavanje popunjenosti presudni su ESG standardi, dobra dostupnost s izgrađenom infrastrukturom i kvaliteta prostora. Kod novih zgrada izvan centra ili u pojedinim praškim četvrtima morat će se ponuditi prometna dostupnost, usluge i identitet mjesta. Unatoč tome, ne može se isključiti mogućnost da će se, s rastućom ponudom novih ureda na atraktivnim lokacijama, javiti projekti konverzije poslovnih prostora u prostore za stanovanje – takva razmišljanja odnose se na bivše sjedište České spořitelny u Pragu 4 ili na centar 4D u ulici Kodaňská u Pragu 10.