OPĆI UVJETI POSLOVANJA

OUP 07.07.2026. USKLAĐENJE S ODREDBAMA ZAKONA O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA (NN 69/26)

OPĆE ODREDBE

Članak 1.

Općim uvjetima poslovanja posrednika u prometu nekretninama (u daljnjem tekstu: Opći uvjeti) uređuje se poslovni odnos između agencije za posredovanje u prometu nekretnina (u daljnjem tekstu: Posrednik) i fizičke ili pravne osobe (u daljnjem tekstu nalogodavac) koja sa posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju. Opći uvjeti su sastavni dio ugovora o posredovanju sklopljenim između posrednika i nalogodavca. U slučaju neusklađenosti između ovih Općih uvjeta i ugovora o posredovanju odnosno njegova priloga ili anexa, primjenjuju se odredbe ugovora o posredovanju, a ovi Opći uvjeti primjenjuju se podredno.

Članak 2.

Pojedini pojmovi i nazivi u smislu ovih Općih uvjeta imaju slijedeće značenje:

· Posrednik u prometu nekretnina – 108 REAL ESTATE ADVISORY ADRIA d.o.o., Savska cesta 32, Zagreb, OIB: 74756654057.

· Posredovanje u prometu nekretnina radnje su posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu i dr.

· Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sukladno odredbama općeg propisa o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

· Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina).

· Treća osoba je osoba koju posrednik u prometu nekretnina nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovara o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina.

· Posrednička naknada je iznos koji je nalogodavac dužan isplatiti posredniku za usluge posredovanja.

PONUDA NEKRETNINA

Članak 3.

Naša se ponuda temelji na podacima koje zaprimimo pismenim i usmenim putem od strane nalogodavca. Postoji mogućnost greške u opisu i cijeni nekretnine te mogućnost da je oglašavana nekretnina već prodana, iznajmljena ili je vlasnik nekretnine odustao od prodaje.

Naše ponude i obavijesti primatelj (nalogodavac) mora čuvati kao poslovnu tajnu i samo ih uz naše pismeno odobrenje smije prenijeti trećoj osobi.

Ako je primatelj naše ponude već upoznat sa nekretninama koje smo mu ponudili, obvezan nas je bez odgode o tome obavijestiti pisanim putem, putem elektroničke pošte (e-mail), faksom ili preporučenim pismom.

CIJENA NEKRETNINA

Članak 4.

Cijene nekretnina iskazane su i plative u eurima (EUR).

UGOVOR O POSREDOVANJU

Članak 5.

Ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu naknadu, ako ugovor bude sklopljen.

Ugovor o posredovanju (u daljnjem tekstu: posrednički ugovor) sklapa se između posrednika i nalogodavca. U posredničkom ugovoru moraju biti istinito, točno i potpuno naznačeni bitni podaci za prodaju/kupnju nekretnine.

Članak 6.

Kod prodaje nekretnine koja je u suvlasništvu više osoba, potreban je pisani pristanak svih suvlasnika za prodaju nekretnine u vidu prihvaćanja posredničkog ugovora.

OBVEZE POSREDNIKA

Članak 7.

Potpisom ugovora o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje obavljati osobito slijedeće:

1. nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla,

2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,

3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,

4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,

5. omogućiti ili uskratiti razgled nekretnine, sukladno interesima nalogodavca i stručnoj procjeni posrednika, postupajući s pažnjom dobroga stručnjaka,

6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to obvezao.

7. čuvati osobne podatke nalogodavca, te po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u svezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje.

8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s važećim propisima o prostornom uređenju koji se odnose na to zemljište.

9. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate. Ako je ugovorom o posredovanju izričito ugovoreno, Posrednik može prenijeti ugovor o posredovanju, u cijelosti ili djelomično, na drugog posrednika upisanog u Registar posrednika u prometu nekretnina, pri čemu Nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu isključivo s Posrednikom. U tom slučaju Posrednik je dužan Nalogodavcu pisanim putem dostaviti popis posrednika na koje je ugovor prenesen, u skladu s člankom 26. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina.

Članak 8.

Posrednik je dužan čuvati kao poslovnu tajnu sve podatke koje sazna obavljajući poslove posredovanja, a odnose se na nalogodavca, nekretninu za koju posreduje ili su u svezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje ili koji sklapa na temelju posebne ovlasti.

Ako povrijedi svoju obvezu čuvanja poslovne tajne, posrednik je obvezan oštećenim osobama nadoknaditi štetu, koju su one zbog odavanja odnosno nečuvanja poslovne tajne pretrpjele.

Ne smatra se da je povrijeđena dužnost čuvanja poslovne tajne, ako podatke radi zaštite posrednik otkrije osobama s kojima nastoji nalogodavca dovesti u vezu, a to je bilo prijeko potrebno da bi posrednik ispunio svoju obvezu iz ugovora o posredovanju sklopljenog s nalogodavcem.

OBVEZE NALOGODAVCA

Članak 9.

Potpisom ugovora o posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito slijedeće:

1. obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje usluga posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini,

2. dati posredniku na uvid sve isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora,

3. osigurati posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanog posla razgledanje nekretnine,

4. nakon zaključivanja posredovanog pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao zaključiti posredovani pravni posao, isplatiti posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno,

5. ako je to izričito ugovoreno nadoknaditi posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja, koje prelaze uobičajene troškove posredovanja,

6. obavijestiti posrednika pismenim putem o svim promjenama vezanim uz posao za koji je ovlastio posrednika.

Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za zaključivanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti zaključiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je. Nalogodavac će odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri.

POSREDNIČKA NAKNADA

Članak 10.

Posredniku za posredovanje pripada posrednička naknada ugovorena ugovorom o posredovanju.

Posrednik je za svoj rad obvezan naplatiti naknadu određenu ugovorom o posredovanju.

Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu u cijelosti, neposredno nakon sklapanja prvog pravnog akta koje ugovorne strane zaključe (predugovor ili kupoprodajni ugovor ili ugovor o zakupu ili najmu) osim ako nije drugačije ugovoreno ugovorom o posredovanju.

Na iznos naknade zaračunava se PDV. Ako ugovor o posredovanju navodi iznos posredničke naknade, primjenjuje se taj iznos i on ima prednost pred cjenikom iz članka 16. ovih Općih uvjeta. Cjenik se primjenjuje u dijelu u kojem ugovor o posredovanju ne određuje drukčije. Ako je Posrednik za istu nekretninu sklopio ugovore o posredovanju s dva nalogodavca, ukupna naknada naplaćena od oba nalogodavca ne smije prelaziti najviši ukupni iznos naveden u članku 16., u skladu s člankom 30. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Posrednička naknada obuhvaća povezivanje Nalogodavca i treće osobe, provjeravanje stanja nekretnine uključujući uvid u isprave o vlasništvu, te pripremne radnje za sklapanje pravnog posla, uključujući prezentaciju nekretnine, uobičajeno oglašavanje, organizaciju razgleda i sudjelovanje u pregovorima. Poslovi i troškovi koji prelaze navedeno predstavljaju dodatne povezane usluge.

Članak 11.

Posrednička naknada koju plaća nalogodavac za uslugu posredovanja kod kupnje i prodaje nekretnine određuje se cjenikom iz članka 16. ovih Općih uvjeta, a najviše iznosi 3 % kupoprodajne cijene. Minimalna naknada iznosi 1.061,78 € + PDV.

Članak 12.

Ukoliko stranka sama ponudi posredniku naknadu, veću od ugovorene, posrednik smije primiti takvu nagradu.

Članak 13.

Posrednik može ugovoriti pravo na naknadu troškova nužnih za izvršenje naloga i zatražiti da mu se unaprijed akontiraju sredstva za određene izdatke za troškove.

Članak 14.

U slučaju posredovanja, u kojem je stranka nalogodavac sama ili preko treće osobe našla zainteresiranu osobu, posrednik može u skladu sa svojom savješću naplatiti stvarne troškove nastale u svezi predmetnog poslovanja.

Članak 15.

Smatra se da je posrednik omogućio nalogodavcu vezu s drugom osobom o pregovaranju za sklapanje posredovanog posla, ako je omogućeno nalogodavcu stupanje u vezu s drugom osobom (fizičkom ili pravnom) s kojom je pregovarao za sklapanje pravnog posla, a naročito ako je:

·neposredno odveo ili uputio nalogodavca ili treću osobu u razgledavanje predmetne nekretnine;

·organizirao susret između nalogodavca i druge ugovorne osobe radi pregovaranja za sklapanje pravnog posla;

·nalogodavcu ili trećoj osobi priopćio ime, broj telefona, telefaksa druge osobe ovlaštene za sklapanje pravnog posla ili mu je omogućio uvid u točnu lokaciju tražene nekretnine.

Članak 16.

CJENIK USLUGA

Cjenik usluga sastavni je dio ovih Općih uvjeta poslovanja. Cjenik je istaknut u sjedištu Posrednika te se, s naznačenim datumom i godinom važenja, dostavlja nalogodavcu i potpisuje kao prilog ugovora o posredovanju.

Cjenik sadrži visinu odnosno način određivanja posredničke naknade i kriterije obračuna po pojedinim vrstama posredovanja, podatke o dodatnim povezanim uslugama i troškovima te naznaku obveznika plaćanja.

Najviša ukupna posrednička naknada koju Posrednik može ostvariti za istu nekretninu, neovisno o tome kako je raspoređena između nalogodavaca, iznosi 8 % kupoprodajne cijene kod kupoprodaje, odnosno 35 % godišnje zakupnine naplaćeno od najmodavca i 3 mjesečne zakupnine naplaćene od najmoprimca kod zakupa i najma.

Cjenik se dostavlja na zahtjev, na upit poslan na info@108realestate.hr.

PDV nije uključen u cijenu. U cijenu nisu uračunate takse i administrativne pristojbe.

KRITERIJI ZA ODREĐIVANJE POSREDNIČKE NAKNADE

Cjenikom su za pojedine vrste posredovanja određeni najviši iznosi posredničke naknade. Za pojedine vrste posredovanja cjenikom je predviđena i mogućnost ugovaranja naknade unutar raspona, pri čemu se naknada unutar raspona određuje prema kriterijima navedenima u cjeniku, a ne prema slobodnoj procjeni Posrednika.

Kriteriji su: a) duljina ugovorenog roka zakupa odnosno najma; b) neto podna površina nekretnine; c) ukupna vrijednost posredovanog posla, izračunana kao zbroj zakupnina za cijeli ugovoreni rok odnosno kao kupoprodajna cijena; d) broj nekretnina obuhvaćenih istim nalogom ili istodobno u nalogu istog nalogodavca; e) postojeći ili ponovljeni poslovni odnos s nalogodavcem, pri čemu se uzima u obzir jesu li u posljednja 24 mjeseca sklopljeni drugi ugovori o posredovanju s istim nalogodavcem ili s njim povezanim društvima; f) ugovoreno isključivo posredovanje; g) opseg radnji koje Posrednik obavlja u konkretnom poslu u odnosu na uobičajenu prezentaciju nekretnine.

Kriteriji primijenjeni u pojedinom poslu i ugovorena visina naknade navode se u ugovoru o posredovanju te se evidentiraju u evidenciji o posredovanju. Naknada se ne može ugovoriti ni naplatiti u iznosu nižem od donje granice raspona određene cjenikom.

Kod iznajmljivanja naknada se obračunava na jedan od dva načina — kao broj mjesečnih zakupnina ili, kod posredovanja za investitora odnosno developera skladišnih i logističkih nekretnina, kao postotak godišnje zakupnine. Ugovoreni način navodi se u ugovoru o posredovanju.

Ako Posrednik za istu nekretninu ima sklopljena ugovora o posredovanju s dva nalogodavca, a ugovoreno je da posredničku naknadu plaća samo jedna ugovorna strana, toj se strani može naplatiti najviše polovica najvišeg iznosa naknade određenog cjenikom, u skladu s člankom 30. stavkom 4. Zakona.

Prije sklapanja ugovora o posredovanju Posrednik će obje ugovorne strane pisanim putem upoznati s visinom pojedinačnih posredničkih naknada i s njihovim ukupnim iznosom, u skladu s člankom 30. stavkom 5. Zakona.

PRESTANAK UGOVORA

Članak 17.

Ugovor o posredovanju sklapa se u pisanom obliku i na određeno vrijeme navedeno u ugovoru. Ako ugovor ne navodi trajanje, smatra se da je sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci. Ugovor prestaje istekom tog roka ako u njemu nije sklopljen ugovor za koji se posredovalo, ili otkazom bilo koje ugovorne strane pisanom obaviješću. Ugovor se ne produžuje automatski. Obnova zahtijeva pisani anex potpisan od obiju strana na novo određeno vrijeme.

Nalogodavac će priznati posredovanje i nakon isteka ugovora ukoliko je kontakt s trećom osobom ostvaren tijekom trajanja ugovora. Ukoliko nalogodavac prije isteka ugovorenog roka jednostrano raskine ugovor zbog odustajanja od daljnje prodaje, dužan je u roku od 7 (sedam) dana posredniku nadoknaditi sve troškove posredovanja koji su nastali do raskida ugovora, u minimalnom iznosu 2.123,65 €.

Kad ugovor prestane istekom roka na koji je sklopljen, ugovorne strane nemaju jedna prema drugoj nikakve tražbine. Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.

Ako Nalogodavac nakon prestanka ugovora sklopi pravni posao koji je posljedica djelovanja Posrednika poduzetog prije prestanka ugovora, odnosno pravni posao s osobom s kojom ga je Posrednik doveo u vezu tijekom trajanja ugovora, dužan je Posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti, u skladu s člankom 19. stavkom 3. i člankom 29. stavkom 4. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Posrednik će Nalogodavcu u roku od 15 dana od prestanka ugovora dostaviti pisani popis osoba koje je tijekom trajanja ugovora doveo u vezu s Nalogodavcem. Popis služi kao dokaz u smislu ovoga stavka.

Članak 18.

Stranka može prigovore upisati u knjigu evidencija prigovora potrošača koja se nalazi u poslovnom prostoru agencije.

Članak 19.

Za odnose između posrednika i nalogodavca i ostalih osoba kojih se tiče, a koji nisu uređeni ovim Općim uvjetima ili posredničkim ugovorom, primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i Zakona o obveznim odnosima.

U slučaju spora, ugovorne strane dužne su prije pokretanja sudskog postupka, pokušati spor riješiti mirenjem ili putem Centra za mirenje pri HGK, a tek ako mirenje ne uspije pokrenutu sudski spor kod suda u Zagrebu.

Članak 20.

Potpisom ugovora o posredovanju, nalogodavac daje izričitu suglasnost 108 REAL ESTATE ADVISORY ADRIA d.o.o., Savska cesta 32, Zagreb, OIB:74756654057 za korištenje osobnih podataka i ostalih podataka iz ugovora, te potvrđuje da je obaviješten o načinu obrade podataka.

Osobne podatke obrađujemo u skladu s odredbama Opće uredbe o zaštiti podataka, Zakona o provedbi Opće uredbe o zaštiti podataka i ostalih propisa o zaštiti osobnih podataka.

Podaci se smatraju tajnom i ne mogu se dostavljati trećim osobama, osim u

slučaju da su ti podaci neophodni za realizaciju ugovorenih i zakonskih

obveza.

Članak 21.

Obveznik plaćanja posredničke naknade je nalogodavac koji je s posrednikom sklopio ugovor o posredovanju. Treća osoba (kupac, najmoprimac, zakupnik i dr.) obvezna je platiti posredničku naknadu isključivo ako je i sama sklopila zaseban pisani ugovor o posredovanju s posrednikom. Ako posrednik ima sklopljen ugovor o posredovanju s dva nalogodavca za istu nekretninu, primjenjuju se ograničenja iz članka 30. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina u pogledu najvišeg dopuštenog ukupnog iznosa posredničke naknade.

Članak 22.

NAPOMENA: Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, a koja nije s posrednikom sklopila ugovor o posredovanju.

Članak 23.

Osim posredničke naknade iz članka 11. ovih Općih uvjeta, posrednik može, u dogovoru s nalogodavcem, pružati dodatne povezane usluge koje prelaze uobičajenu prezentaciju nekretnine, a osobito: profesionalno fotografiranje i izradu video/3D prikaza nekretnine (u visini stvarnih troškova), energetsko certificiranje nekretnine (u visini stvarnih troškova ovlaštenog certifikatora), pravno savjetovanje i izradu dodatne dokumentacije (prema posebno ugovorenoj tarifi), te oglašavanje na dodatnim (plaćenim) oglasnim portalima izvan redovne prezentacije (u visini stvarnih troškova). Vrsta, opis i visina troškova svake dodatne usluge, kao i obveznik plaćanja tih troškova, posebno se navode i ugovaraju u ugovoru o posredovanju odnosno njegovom prilogu prije pružanja te usluge.

Članak 24.

Posrednik koji na temelju ugovora o posredovanju s nalogodavcem oglašava nekretninu na tržištu ne smije uvjetovati razgledavanje te nekretnine trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Prilikom razgledavanja nekretnine putem posrednika potpisuje se potvrda o razgledavanju kojom posrednik odnosno agent dokazuje nalogodavcu da je pokazao nekretninu trećim osobama. Potpisivanje potvrde o razgledavanju nekretnine ne smatra se ugovorom o posredovanju i ne sadrži odredbe kojima se treća osoba obvezuje na plaćanje posredničke naknade.

108 REAL ESTATE ADVISORY ADRIA d.o.o.

Savska cesta 32, 10000 Zagreb, Hrvatska

Društvo je upisano u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu, MBS: 081598248

OIB: 74756654057

Temeljni kapital: 2.500,00 €, uplaćen u cijelosti

Uprava: Jakub Holec, predsjednik uprave; Dario Tomljenović, član uprave

Poslovni račun: Erste & Steiermärkische Bank d.d., Jadranski trg 3a, 51000 Rijeka

IBAN: HR5124020061101253108, SWIFT-BIC: ESBCHR22

Registarski broj upisa u Registar posrednika u prometu nekretnina: 118/2025

U primjeni od 07.07.2026.